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Informationen zu Leibrente Immobilien


Informationen zur Verrentung von Immobilien , Leibrente und Zeitrente

Generell wird zwischen 2 Modellen unterschieden: Man vereinbart entweder eine lebenslange Leibrente oder eine zetilich befristete Zeitrente.
 
Leibrente
Bei einer Leibrente wird vereinbart, dass die Rente lebenslang an den oder die Verkäufer gezahlt wird.

Zeitrente
Es wird ein fester Zahlungszeitraum vereinbart (z.B. 20 Jahre) nachdem die Immobilie quasi abgezahlt ist.

Aufgrund der flexiblen Vertragsgestaltung können auch Sonderwünsche des Verkäufers berücksichtigt werden. So können die monatlichen Rentenzahlungen beispielsweise mit einer Einmalzahlung und/oder einem lebenslangen Wohnrecht kombiniert werden. Die Rente kann an die Inflationsrate gekoppelt (“indexiert”) werden und kann somit im Laufe der Zeit steigen.

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Berechnung Zeitrente und Leibrente

Die Höhe der Leibrente oder Zeitrente basiert auf dem eigentlich erzielbaren Kaufpreis zzgl. Zinsen, der dann über einen mehr oder weniger bestimmten Zeitraum gezahlt wird.

Folgende Faktoren werden im wesentlichen für die Berechnung herangezogen:

+ der (Verkehrs-)Wert der Immobilie
+ die Art der Immobilie
+ der (käuferspezifische) Verzehrwert der Immobilie
+ bei Leibrenten: das Alter und das Geschlecht des(r) Rentenberechtigten
+ bei Zeitrenten: Die gewünschte Laufzeit der Rentenzahlungen
+ bei (lebenslangen) Wohnrechten: Wert des Wohnrechtes
+ bei Einmalzahlungen: der aufgezinste Auszahlbetrag

Unverbindliches Beispiel Zeitrente
Ein Ehepaar möchte ein renovierungsbedürftiges 5-Familienhaus für 200.000.- EUR verkaufen. Ein Handwerksmeister ist interessiert. Das Haus soll in 15 Jahren bezahlt sein. Für diesen Fall errechnet sich eine zu zahlende Zeitrente in Höhe von 1.612.- EUR monatlich.

Unverbindliches Beispiel Leibrente
Ein Ehepaar (Er 70 Jahre, Sie 67 Jahre alt) veräussert ein Haus mit einem Verkehrswert von 150.000.-. Sie bekommen dafür eine lebenslange Rente in Höhe von 880.- EUR monatlich.

Interessiert es Sie zu erfahren welche monatlichen Zahlungen Sie erhalten können falls Sie Ihre Immobilie auf Rentenbasis verkaufen ? Dann nutzen Sie unseren Service !

 

Sicherungsmöglichkeiten beim Kauf und Verkauf auf Rentenbasis

Selbstverständlich haben Sie als Verkäufer ein berechtigtes Sicherheitsbedürfnis in Bezug auf Ihre Rentenzahlungen und in Bezug auf Sicherung ihrer Ansprüche im Fall von auftretenden Problemen im Laufe der beträchtlichen Laufzeit.

BGBDie Rente wird als Reallast in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Die Reallast ist im Bürgerlichem Gesetzbuch in den § 1105 bis 1112 geregelt. Diese Eintragung sichert dem Berechtigten entsprechend wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück.
§1105 (1) BGB lautet:
„Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstücke zu entrichten sind (Reallast).“

Der jeweilige Grundstückseigentümer haftet einem Rentenberechtigten nicht nur mit dem belasteten Grundstück, sondern auch persönlich .


§ 1108 (1) BGB:
„Der Eigentümer haftet für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen auch persönlich, soweit nicht ein anderes bestimmt ist.“

Wichtig ist auch § 1108 (2):
„Wird das Grundstück geteilt, so haften die Eigentümer der einzelnen Teile als Gesamtschuldner.“ Der Käufer kann also nicht die Reallast umgehen, indem er das Grundstück teilt und an Strohmänner verkauft.

Die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel steht der Eintragung der Rente als Reallast im Grundbuch nicht entgegen.

Die Verpflichtung zur Zahlung der Rente gilt für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks weiter. Bei einem eventuellen Weiterverkauf des Grundstücks muß dann der Wert dieser Verpflichtung, mit der dann noch verbleibenden Lebenserwartung des oder der Rentenberechtigten, im Verkaufspreis berücksichtigt werden, denn der neue Eigentümer muß die Verpflichtung zur Fortsetzung der Rentenzahlung übernehmen.

Eine vereinbarte Mindestdauer kann per Reallast nur vertraglich geregelt werden, wenn die potentiellen Erben bereits bekannt sind.

Rang im Grundbuch

Alle Eintragungen in den Abteilungen II und III des Grundbuches einer Immobilie stehen in einem bestimmten Rangverhältnis zueinander. Je besser der Rang, desto besser ist die Befriedigung der Ansprüche im Fall einer Zwangsversteigerung. Der erstrangige Gläubiger wird bis zur vollen Höhe der Forderung ausgezahlt, dann erst folgt der zweitrangige Gläubiger etc.

Ihre Reallast sollte grundsätzlich immer erstrangig, also vor eventuellen Grundschulden und Hypotheken zugunsten von Kreditgläubigern, im Grundbuches eingetragen sein. Die erstrangige Absicherung schützt Sie vor dem Verlust Ihrer Rechte am besten.

Rückübertragung

Im Kaufvertrag können Sie sich vom Käufer für bestimmte Fälle, z.B. für den Fall, dass der Käufer mit den Zahlungen zwei Monate im Verzug ist, ein Rückübertragungsrecht durch die Eintragung einer Vormerkung nach § 883 BGB einräumen lassen.

Im Falle der Rückübertragung müßten Sie dann allerdings die erhaltenen Rentenzahlungen zurückerstatten, soweit diese nicht durch die bisherige Nutzung der Immobilie durch den Käufer, entsprechend vertraglicher Vereinbarung, ausgeglichen wurden.

Inflationssicherung

Die Kaufkraft der Rente soll gesichert sein. Die automatische Anpassung kann im Kaufvertrag zu Ihrer Sicherheit vereinbart werden. Die Wertsicherung erfolgt über eine Vertragsklausel, in der genau beschrieben wird, unter welchen Bedingungen eine Inflationsanpassung der Rente erfolgt.

Die Klausel muß in beiden Richtungen wirksam sein, d.h. auch ein eventueller Preisrückgang würde sich auf Ihre Rente entsprechend auswirken.

Die Preisindizes werden in Punkten gemessen. Es gibt verschiedene Basisjahre, die „= 100“ gesetzt werden. Wählen Sie das neueste Basisjahr.

Ihre Rente soll sich parallel zum Preisindex für die Lebenshaltung verändern. Um dauernde Neuberechnungen zu vermeiden, kann vereinbart werden, das die Rente dann um den Inflationssatz erhöht oder um den Preisrückgang gesenkt wird, wenn sich der Preisindex um 5 % oder 10 % gegenüber dem Stand bei der letzten Veränderung erhöht oder entsprechend sinkt.

Welche Rente passt für Sie ?

Unter Renten sind regelmäßig wiederkehrende Zahlungen in einer bestimmten Höhe auf eine vereinbarte Dauer (Laufzeit) zu verstehen.

Es wird unterschieden zwischen Zeitrenten und Leibrenten.

Die Rentenmodelle sind in Kombination mit einer Einmalzahlung möglich. Sie müssen also nicht den gesamten Kaufpreis in eine Rente umwandeln, sondern können mit dem Geschäftspartner ausmachen, dass er einen Teil des Preises in einer Summe, sofort oder später, bezahlt.


Zeitrenten

Zeitrenten sind wiederkehrende Zahlungen an eine oder mehrere Personen, die nicht vom Leben eines Menschen abhängig sind, sondern für die Dauer einer vorher genau festgelegten Laufzeit zu zahlen sind. Zeitrenten haben Ähnlichkeit mit Kaufpreisraten. Ihnen fehlt der Wagnischarakter, der für Leibrenten typisch ist.

Der Grundgedanke eines Immobilienverkaufs auf Zeitrente ist, dass der Verkäufer oder die sonstigen Rentenempfänger ein zusätzliches regelmäßiges Einkommen erhalten. Sterben die im Kaufvertrag genannten Zahlungsempfänger vor dem Ablauf der Zeitrente, so geht die Zahlung auf die Erben über.

Leibrenten sind Renten, die von der Lebensdauer einer oder mehrerer Personen („verbundene Leibrenten“) abhängig sind. Es handelt sich um eine regelmäßige Leistung in gleicher Höhe aufgrund eines schriftlichen Vertrages. Dem Begriff „in gleicher Höhe“ steht aber nicht entgegen, dass die Leibrente entsprechend einer vertraglichen Bindung an einen Lebenshaltungskostenindex in der Höhe angepaßt wird.

Gesetzliches ist über die Leibrente im Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) §§ 759 ,760 und 761 vermerkt.

 

Schema Zeitrente


Leibrenten

Leibrenten sind Renten, die von der Lebensdauer einer oder mehrerer Personen („verbundene Leibrenten“) abhängig sind. Es handelt sich um eine regelmäßige Leistung in gleicher Höhe aufgrund eines schriftlichen Vertrages. Dem Begriff „in gleicher Höhe“ steht aber nicht entgegen, dass die Leibrente entsprechend einer vertraglichen Bindung an einen Lebenshaltungskostenindex in der Höhe angepaßt wird.

Gesetzliches ist über die Leibrente im Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) §§ 759 bis 761 vermerkt.

Die Zahlung der Leibrente wird nach dem Tode der Berechtigten eingestellt. An die Erben der verstorbenen Rentenbezieher wird keine Zahlung geleistet.


Verbundene Leibrenten

Verbundene Leibrenten (oder kurz: Verbindungsrenten) sind Leibrenten, die vom Leben mehrerer Personen abhängen.

Typisch sind Rentenzahlungen an ein Ehepaar bis zum Tod des letzt versterbenden Partners.

Es ist aber auch möglich andere Varianten zu vereinbaren, wie z.B.

+ Zahlung bis zum Tod des ersten Partners
+ Rente ab dem Tod des ersten Partners
+ Herabsetzung der Rentenhöhe ab dem Tod des Erstversterbenden

Verbundene Leibrenten können nicht nur auf das Leben von Ehepaaren bezogen werden, sondern können auch vom Leben von Geschwistern, vom Leben Elternteil und Kind oder von einer anderen Personenmehrheit abhängen.

Wohnrecht im verkauften Haus

Es gibt zwei Möglichkeiten beim Verkauf auf Rentenbasis:

Erstens das Modell, bei dem die Immobilie für die neue Nutzung vom bisherigen Eigentümer und nunmehrigen Rentenberechtigten sofort oder zu einem absehbaren Zeitpunkt, z.B. nach zwei Jahren, freigemacht wird.

Zweitens die Möglichkeit, dass der alte Eigentümer der Nutzungsberechtigte bleibt, also weiterhin das Wohnrecht an der Immobilie oder an seiner Wohnung innerhalb des Hauses hat, aber das Eigentum gegen eine Rente abtritt.

Das Wohnrecht kann bis zum Lebensende oder bis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder über eine bestimmte Zeitdauer (z.B. 10 Jahre) vereinbart werden.

Sie bleiben im Einfamilienhaus oder in Ihrer Eigentumswohnung wohnen, erhalten aber sofort eine Zahlung oder eine Leib- oder Zeitrente. Die Immobilie geht dafür zwar sofort auf einen neuen Eigentümer über, aber Sie sind durch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht gesichert.

Der Wert der Immobilie, der Kaufpreis und eine entsprechende Rentenzahlung werden durch das Wohnrecht allerdings erheblich gemindert.

Dafür bleibt für Sie die Wohnsituation unverändert. Zusätzlich erhalten Sie die Gegenleistung aus dem Verkauf des Eigentums an der Immobilie.

Warum auf Rentenbasis kaufen ?

Warum sollten Sie auf den Gedanken kommen, eine Immobilie gegen eine Rente, insbesondere gegen Zahlung einer Leibrente, zu kaufen?

Ein wichtiger Vorteil für Sie: Das übliche Eigenkapital in Höhe von 20 % des Beleihungswertes muß zum Renten-Kauf nicht vorhanden sein, es sei denn, es wird eine Einmalzahlung vereinbart. Diese Einmalzahlung kann aber je nach Vereinbarung auch nur 5 % oder 10 % des Kaufpreises betragen.

Sie können sich sofort Eigentum schaffen ohne jahrelange Ansparzeit bei Bausparkassen, ohne lange Vergleiche von Hypothekenzinsen und Nebenkosten und ohne Kosten für Provisionen der Vermittler, die aus Ihrer Zahlung zuerst getätigt werden.

Sie bekommen vom Verkäufer einen günstigen Zins eingeräumt und zahlen keine Banknebenkosten.

 

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Für jüngere Menschen (25-35 Jahre) ist interessant: Sie können in jüngeren Jahren als sonst kaufen. Das hat folgende Vorteile: Sie nehmen die Wertsteigerung der Immobilie ab dem Kauf mit. Wenn Sie 10 Jahre sparen, werden während dessen auch die Immobilienpreise, besonders der Grundstücksanteil, teurer. Sie laufen den Preisen hinterher und zahlen in 10 Jahren weitaus mehr als heute.Sie können Ihre Energie sofort in die Renovierung einer Immobilie stecken und durch Eigenleistung bei Renovierung und Ausbau den Wert steigern.

Für Menschen im mittleren Lebensalter (Altersstufen ca. von 45 bis 55 Jahren) ist interessant: Wenn Sie bisher kein Eigenkapital ansparen konnten oder wenn Sie durch Scheidung oder andere finanzielle oder persönliche Schicksalsschläge Ihr bisher erschaffenes Lebenswerk verloren haben, können Sie auf Rentenbasis eine Immobilie erwerben, zu einem Zeitpunkt, an dem eine Bankfinanzierung, zumindest mit 1 oder 2 % Tilgung, nach den üblichen Kriterien nicht mehr gewährt wird, weil Sie die Hypothek vor Ihrem Rentenalter nicht zurückzahlen könnten.

Ohne viel Eigenkapital, aber mit regelmäßigen Einkommen und festem persönlichen Fundament, können Sie durch den Rentenkauf auf Leibrenten- oder Zeitrentenbasis (wieder) Eigentum schaffen.

Mit 50 Jahren können Sie ein Haus auf Leibrente von einer 75-jährigen Person kaufen, wenn Ihre weiteren Einnahmen gesichert sind.

Die Zeitrente ist in diesem Zusammenhang auch sinnvoll. Eine Zeitrente ist eine Finanzierung mit sehr hoher Tilgung. Dadurch wird der Kaufpreis z.B. in 10 oder 15 Jahren gezahlt.

Kauf auf Leibrentenbasis als Geldanlage

Natürlich ist der Kauf gegen eine Leibrente auch für reine Investoren ohne Absicht der Eigennutzung geeignet. Das gilt nicht nur für typische Renditeobjekte, sondern in diesem Fall besonders auch für Einfamilienhäuser. Sie kaufen ein Haus auf Leibrentenbasis und verkaufen es nach dem Tod des Verkäufers. In diesem Fall ist es auch für Sie sinnvoll, wenn der Verkäufer als Nutzungsberechtigter weiterhin in dem Haus wohnt, da dadurch die Leibrente stark reduziert wird. Die Spekulation über die Lebenserwartung spielt in diesem Fall natürlich besonders stark hinein, aber das sollte nicht den Kerngedanken des Geschäftes ausmachen. Vielmehr ist die langfristige Perspektive und Investition in die Immobilie interessant.

Wer ist Käufer auf Rentenbasis ?

Junge Familien haben die Zeit und die Energie, um ältere Einfamilienhäuser in Eigenarbeit herzurichten. Ihnen fehlt aber das Eigenkapital zum Kauf ! Bei einem Kauf auf Rentenbasis müssen die Käufer nicht den Umweg über Bausparkassen und Hypothekenfinanzierungen gehen. Mit sehr geringerem Eigenkapital (für die Kaufnebenkosten wie z.B. Grunderwerbssteuer, Notar) aber gutem regelmäßigen Einkommen können junge berufstätige Menschen ohne lange Ansparphase ein Haus erwerben und einziehen.

 

Verkauf auf Rentenbasis



Selbständige Handwerker möchten Mehrfamilienhäuser als Alterssicherung erwerben. Bei Renovierungsstau können die Handwerksfirmen Arbeiten selbst durchführen.

Kapitalanleger und Menschen mit längerer Perspektive wollen für einen günstigen Kaufpreis eine Immobilie erwerben. Das kann in allen Größenordnungen (Einfamilienhaus bis Mehrfamilienhaus) zutreffen. Hier ist das Modell möglich, dass Sie bis zum Lebensende in Ihrer Immobilie (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) wohnen bleiben und trotzdem vorher einen Ertrag erzielen.


Rufen Sie uns bitte einfach an über unsere gebührenfreie Leichtmerk-Hotline

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